Adiós Sánchez , (la columna estriada)

No me despido del patriota, me despido del pueblo, del conglomerado que ha sido incapaz de conservar la Casa de Trina de Moya, para su exportación como producto mercadeable de consumo turístico.

Los victimarios ha sido los nuevos ricos. Los que creen que el dinero puede comprar la historia, la cultura, y la memoria. Un viejo rico no hubiera sido capaz de hacerlo. Esos valoran, atesoran, aprecian. Los nuevos ricos, incultos por herencia del desprecio, solo saben sustituir, marcar como se hace con las reses, sellar para autentificar un logro, un alcance, un nuevo éxito económico. Tenía que venir como arrogancia del poder adquirido. Detrás de toda fortuna hay una malaespina que en la mayoría de los casos es o hijo o hija o esposa del afortunado trabajador que ha tenido éxito comercial y ha amasado la fortuna heredable. Del allí las prisas para seguir heredando bienes materiales y como la cultura no se hereda, se echa abajo, piqueta en manos con la perspectiva ciega del falso progreso y el peor y mal entendido desarrollo a cuestas.

Sánchez el ex muelle, el ex referente bancario, la ex aldea de pescadores, la ex ciudad frente a la desembocadura del Yuna que tuvo tranvía y tren, ya cada día tiene menos. Ahora perdió su casa más emblemática. Ya casi no tiene nada, y languidece como pueblo porque su juventud huye a las ciudades grandes vecinas o distantes. Su historia, pisoteada, ha perdido, durante el fin de semana largo una pieza importantísima e insustituible, del rompecabezas cultura de lo que fue su ciudad.

La familia Cambero ha preferido destruir la vieja casa de Trina de Moya para sustituirla por una caricatura seudo arquitectónica realizada por un joven arquitecto que, sin asidero conceptual, quizás desconociendo la historia y mucho menos sabiendo nada de la cultura heredable, aporta un objeto sin proporcionalidad e intenta, sin lograrlo, parecerse ala antigua casa que sin arquitecto conocido, logró el equilibrio de formas que ésta nueva no tendrá.

Sánchez, sin muelle, sin tren, sin tranvía y sin casa de Trina de Moya, ¿Qué es? Nada.

¿Quién se detendrá en un pueblo moribundo? Nadie.

¿Quién se saldrá de su ruta hacia la bahía de Samaná, camino a la ciudad frente al Cayo Levantado o en ruta hacia el Salto del Limón para entrar en Sánchez? Nadie.

Porque ya nadie irá a ver las casas antiguas, antillanas, que admiraban los viajeros, así viejas y carcomidas, siempre a la espera del arreglo, de las inversiones de los dueños o del Estado, que nunca aporta lo debido y deja que las cosas ocurran.

Camarones, mejillones, langostas y pescados, les quedan ya lejos a Sánchez.

Pero además, eso lo hay en cualquier lugar.

Emilio José Brea García.

Languidece Jurisdicción Inmobiliaria en Bonao

Bonao.- Diversos sectores ligados al sector inmobiliario de Bonao, manifestaron su preocupación por la crisis imperante en la jurisdicción inmobiliaria de la provincia Monseñor Nouel, lo cual según informaron está ocasionando serios inconvenientes a los ciudadanos, sectores profesionales relacionados, así como a las actividades inmobiliarias, financieras, bancarias, comerciales, y de forma general al dinamismo económico de esa provincia ubicada a unos 84 kilómetros al norte de la capital de la República Dominicana.

La Asociación de Constructores y Promotores de Viviendas de Monseñor Nouel (ACOPROVIMON), y las filiales del CODIA y la Asociación Dominicana de Agrimensores( ASODAGRIM) de Bonao, expresaron que con la entrada en vigencia de la Ley de Registro Inmobiliario No. 108-05 en el año 2007 y el Reglamento General de Mensuras Catastrales en el año 2009, entre otras legislaciones y reglamentos recientes sobre la materia, se ha producido un incremento en la presentación de procedimientos ante la Jurisdicción Inmobiliaria, con su consecuente remisión a los organismos de competencia territorial, como los son los Tribunales de Jurisdicción Original y las Oficinas de Registros de Títulos, a los fines de concluir el proceso de titulación de los inmuebles.

El Ingeniero José Gabriel de la Rosa, los agrimensores Rafael Núñez y Juan Mojica, y el Ingeniero Francisco Contreras, directivos de ACOPROVIMON, ASODAGRIM y CODIA, respectivamente, dijeron que no obstante la gran avalancha de trabajos a estos importantes organismos territoriales, dicho proceso no ha sido acompañado con la eficientización de las estructuras técnicas, administrativas, ni con las logísticas necesarias que permitan dar respuesta adecuada a los requerimientos de los usuarios, aplicando en los plazos que indica la ley inmobiliaria los procedimientos derivados de la misma.

Expresaron que las causas principales de la falta de respuestas a los procedimientos derivados de la ley 108-05, en Monseñor Nouel son locales inadecuados tanto en el Tribunal de Jurisdicción Original como en la Oficina de Registro de Títulos; falta de equipos , logística en general y personal suficiente que pueda realizar las labores que ameritan dichas instituciones.

El Tribunal de Jurisdicción Original y la Oficina de Registro de Títulos de Monseñor Nouel, funcionan en el edificio construido por el dictador Rafael Leonidas Trujillo para alojar el Partido Dominicano hace más de 60 años y donde operaban recientemente todas las dependencias del poder judicial en esa provincia, el cual se encuentra en completo estado de deterioro y abandono de su estructura física. En este edificio no hay un solo baño adecuado para uso del personal y los visitantes.

Indicaron que las dificultades con que opera la jurisdicción inmobiliaria de Monseñor Nouel, afectan de forma puntual los servicios ofrecidos con incomodidades en el conocimiento de las audiencias y las atenciones que reciben los usuarios de servicios; retrasos en la remisión de los expedientes fallados por parte del Tribunal de Jurisdicción Original al Registrador de Títulos; presentación de los fallos del T.J.O. con errores materiales, los que luego hay que someterlos a corrección o apelación; y retrasos en la emisión de certificaciones, títulos y otros documentos necesarios para los procedimientos y operaciones inmobiliarias.

Denunciaron que esta situación de languidez del Tribunal de Tierras y la oficina de Registro de Títulos de Bonao, está ocasionando graves problemas de imagen y demandas por incumplimiento de contratos contra los agrimensores y promotores de viviendas, los cuales no pueden entregar los trabajos o inmuebles contratados en los plazos acordados con los clientes.

Sin embargo, aclararon que no responsabilizan a los incumbentes de estas instituciones por la crisis que presentan los organismos bajo su cargo, pues los mismos en innumerables ocasiones se ven maniatados de resolver los procedimientos bajo su responsabilidad, por la situación de falta de logística , insuficiencia de personal u otras de las dificultades con las que operan.

Finalmente, solicitaron al Consejo del Poder Judicial y a la Suprema Corte de Justicia, en la persona de su presidente doctor Jorge Subero Isa, su intervención urgente y el apoyo necesario a la jurisdicción inmobiliaria de Monseñor Nouel, Tribunal de Jurisdicción Original y Registro de Títulos, con el mejoramiento o solución definitiva de los puntos señalados, principalmente con el nombramiento varios abogados ayudantes en el Tribunal de Jurisdicción Original, reparación del edificio donde operan o traslado al nuevo Palacio de Justicia de Bonao, equipamiento, logística continua y nombramiento de más personal para ambos organismos.

El Deslinde, garantía del derecho de propiedad inmobiliaria.

Por José Gabriel de la Rosa H.

La actual Constitución de la República Dominicana, artículo 51, sobre los derechos económicos y sociales, establece que “El Estado reconoce y garantiza el derecho de propiedad. La Propiedad tiene una función social que implica obligaciones. Toda persona tiene derecho al goce, disfrute y disposición de sus bienes”.

De acuerdo a nuestro Código Civil, artículos 711 y 712, la propiedad de los bienes se adquiere y transmite por sucesión, por donación entre vivos o testamentaria, y por efecto de las obligaciones como se estipula en los contratos de ventas. También se adquiere por accesión o incorporación, y por prescripción.

En el caso de los bienes inmuebles, la ley de Registro Inmobiliario 108-05, promulgada el 23 de marzo del año 2005 y que regula el registro de todos los derechos reales inmobiliarios correspondiente al territorio de la República Dominicana, en su principio numero IV, establece que todo derecho registrado de conformidad con dicha ley es imprescriptible y goza de la protección y garantía absoluta del Estado. El Certificado de Titulo, de acuerdo a esta ley, artículo 91, es el documento oficial emitido y garantizado por el Estado Dominicano, que acredita la existencia de un derecho real y la titularidad sobre el mismo.

Antes de la promulgación de esta ley 108-05, dado que la mayoría de las propiedades de la República Dominicana sustentan sus “derechos de propiedad” con minutas, actos de venta bajo firma privada y en el mejor de los casos con cartas constancias, casi todas las ventas y operaciones sobre los bienes inmuebles eran realizadas sin un plano aprobado por el Estado y por consiguiente sin un derecho de propiedad jurídicamente depurado. Vale destacar que los procesos ante los organismos oficiales que manejaban los procedimientos de depuración y registro de los derechos de la propiedad inmobiliaria tardaban años en concluir.

Los procedimientos que establece la ley y que concretizan el derecho de propiedad inmobiliaria en nuestro país, son el saneamiento y el deslinde. El saneamiento, según el artículo 20 de la ley inmobiliaria, es un proceso de orden público por medio del cual se determina e individualiza el terreno, se depuran los derechos que recaen sobre él y éstos quedan registrados por primera vez; es un proceso que puede ser iniciado por el Estado Dominicano y por toda persona física o moral que reclame o posea un derecho sobre un terreno no registrado y parte del principio de que el Estado Dominicano es el propietario originario de todos los terrenos que conforman el territorio de la República Dominicana.

En cuanto al deslinde, es el procedimiento oficial contradictorio realizado por un agrimensor autorizado ante la jurisdicción inmobiliaria, necesario cuando un propietario de una porción de terreno, dentro de una determinada parcela o propiedad saneada, quiere individualizar su parte con relación al todo; es un proceso mediante el cual se ubican, determinan y particularizan los derechos amparados en Constancias Anotadas, asignándole una designación catastral propia y un Certificado de Titulo único.

Cuando una persona posee un terreno sin deslindar, su inmueble es una porción de terreno dentro de una parcela más grande perteneciente a varias personas, todos supuestamente con la misma designación catastral, pero sin ninguna seguridad de su ubicación. La Constancia Anotada es el documento emitido por el Registro de Títulos que, sin contar con designación catastral propia ni con un plano individual de mensura previamente aprobado, acredita la existencia de un derecho de propiedad sobre una porción de parcela.

Dada esta situación de inseguridad jurídica con el derecho de propiedad inmobiliaria, la ley 108-05 en su articulo 129, prohibió la expedición de Constancias Anotadas o Cartas Constancias de los inmuebles registrados, lo que fue matizado con la Resolución No. 517-2007, de fecha 22 de marzo del 2007, que entró en vigencia en vigencia el 4 de abril del año 2009, lo que indica que ya los Registradores de Títulos no realizan transferencias inmobiliarias sobre terrenos no deslindados, a menos que la carta constancia contenga la totalidad del terreno y no se encuentre en situación de intransferible por haber tenido una primera trasferencia.

El procedimiento de deslinde conlleva tres etapas básicas: técnica, judicial y registral, las que incluyen notificaciones de colindantes, ubicación exacta del inmueble, procedimiento ante la dirección de mensura correspondiente, revisión y/o aprobación, comparecencia de interesados ante tribunal de Jurisdicción Original competente, resolución u orden de registro, apelación si procede, cancelación de la carta constancia, y emisión del nuevo Certificado de Titulo Duplicado del Dueño con la nueva designación catastral otorgada por la Dirección Regional de Mensuras para el inmueble deslindado.

Con la implementación y aplicación de la ley inmobiliaria, los reglamentos y resoluciones especializados de todos los órganos de la jurisdicción inmobiliario, a través del deslinde logramos la seguridad jurídica de los derechos de las propiedades inmobiliarias, dado que como ya expresamos anteriormente este procedimiento es contradictorio en su etapa judicial ante el Tribunal de Jurisdicción Original correspondiente en relación a los demás copropietarios e interesados, así también logramos la ubicación exacta del inmueble con el uso del Sistema de Posicionamiento Global o G.P.S.

En el caso de los condominios, el artículo 107 del Reglamento de Registro de Títulos vigente, instituido por Resolución No. 2669-2009 de la Suprema Corte de Justicia, establece que solo se permitirá la constitución del régimen de condominio sobre un inmueble registrado, es decir sobre toda porción de terreno sobre la que existe un derecho de propiedad debidamente registrado en el Registro de Títulos correspondiente; y aclara más adelante en el párrafo 3, que cuando se pretenda someter al régimen de condominio un derecho amparado en una constancia anotada, éste debe estar previamente deslindado.

Recientemente, el Ministerio de Obras Publicas y Comunicaciones (MOPC), ha informado que no recibirá o aceptará proyectos que no tengan TITULOS DE PROPIEDAD DEFINITIVO, por lo que invalida las Cartas Constancias para los fines de emitir las licencias de construcción. Esto significa que no se podrá legalizar una edificación a través del organismo competente si la misma no está construida sobre un terreno previamente deslindado.

Como se puede ver, el deslinde no sólo es necesario como una garantía del derecho de propiedad inmobiliaria, sino que constituye un documento casi obligatorio e imprescindible para todos los procedimientos o transacciones relacionado a un inmueble.

José Gabriel de la Rosa Holguín

Es Ingeniero Civil, Tasador,

Asesor Inmobiliario

E-mail: jgrosah@gmail.com

Percepción Económica y Mercado Inmobiliario

Ing. Antonio Abreu

En términos de economía el factor percepción juega un papel importante  para dinamizar los mercados y acelerar el movimiento económico de cualquier país. En el mercado inmobiliario este factor es determinante para motivar el deseo de compra de nuevos adquirientes impulsado  por la confianza en la estabilidad económica.

Comienza a convertirse en tema de preocupación  el rumbo actual de la economía, el cual está golpeando duramente el mercado inmobiliario. La prensa dominicana destaca los datos que ofrece el Índice de Confianza del Consumidor publicados por la Universidad Intec  a principio del mes de febrero. De acuerdo a dicho informe el 78 % de 1,120 personas encuestadas en 17 provincias y el distrito nacional en el año 2010, no ven de cerca la posibilidad de tener una vivienda propia.

Si vemos el panorama del inicio de este año 2011 en el cual el aumento de los precios de los combustibles presiona la economía atacando ferozmente el precio de los materiales de construcción, los cuales mantienen una tendencia alcista con  el consecuente aumento del precio de los inmuebles, lo cual unido a la reducción de la capacidad de compra de los ciudadanos, quienes  padecen  el aumento de los productos de la canasta básica, así como de los combustibles y el costo de la vida en general. Las expectativas sobre el futuro no son para nada halagüeñas.

En un país donde se estima que el déficit habitacional supera ya el millón de unidades, las autoridades no se pueden dar el lujo de que esta situación se les vaya de las manos, se necesitan medidas urgentes para facilitar la adquisición de viviendas, a través de instrumentos financieros que aumenten las posibilidades de los adquirientes, como es el caso de la aprobación del Fideicomiso  y la ampliación de la aplicación de las Letras Hipotecarias.  Además  flexibilización en el aspecto impositivo para los promotores de viviendas los cuales, además, se encuentran actualmente afectados por el tema de la doble tributación relacionada con la seguridad social. En fin se requiere voluntad de estado para garantizar un derecho primario de todos los dominicanos: El derecho a un techo propio.