Por José Gabriel de la Rosa H.
La actual Constitución de la República Dominicana, artículo 51, sobre los derechos económicos y sociales, establece que “El Estado reconoce y garantiza el derecho de propiedad. La Propiedad tiene una función social que implica obligaciones. Toda persona tiene derecho al goce, disfrute y disposición de sus bienes”.
De acuerdo a nuestro Código Civil, artículos 711 y 712, la propiedad de los bienes se adquiere y transmite por sucesión, por donación entre vivos o testamentaria, y por efecto de las obligaciones como se estipula en los contratos de ventas. También se adquiere por accesión o incorporación, y por prescripción.
En el caso de los bienes inmuebles, la ley de Registro Inmobiliario 108-05, promulgada el 23 de marzo del año 2005 y que regula el registro de todos los derechos reales inmobiliarios correspondiente al territorio de la República Dominicana, en su principio numero IV, establece que todo derecho registrado de conformidad con dicha ley es imprescriptible y goza de la protección y garantía absoluta del Estado. El Certificado de Titulo, de acuerdo a esta ley, artículo 91, es el documento oficial emitido y garantizado por el Estado Dominicano, que acredita la existencia de un derecho real y la titularidad sobre el mismo.
Antes de la promulgación de esta ley 108-05, dado que la mayoría de las propiedades de la República Dominicana sustentan sus “derechos de propiedad” con minutas, actos de venta bajo firma privada y en el mejor de los casos con cartas constancias, casi todas las ventas y operaciones sobre los bienes inmuebles eran realizadas sin un plano aprobado por el Estado y por consiguiente sin un derecho de propiedad jurídicamente depurado. Vale destacar que los procesos ante los organismos oficiales que manejaban los procedimientos de depuración y registro de los derechos de la propiedad inmobiliaria tardaban años en concluir.
Los procedimientos que estab
lece la ley y que concretizan el derecho de propiedad inmobiliaria en nuestro país, son el saneamiento y el deslinde. El saneamiento, según el artículo 20 de la ley inmobiliaria, es un proceso de orden público por medio del cual se determina e individualiza el terreno, se depuran los derechos que recaen sobre él y éstos quedan registrados por primera vez; es un proceso que puede ser iniciado por el Estado Dominicano y por toda persona física o moral que reclame o posea un derecho sobre un terreno no registrado y parte del principio de que el Estado Dominicano es el propietario originario de todos los terrenos que conforman el territorio de la República Dominicana.
En cuanto al deslinde, es el procedimiento oficial contradictorio realizado por un agrimensor autorizado ante la jurisdicción inmobiliaria, necesario cuando un propietario de una porción de terreno, dentro de una determinada parcela o propiedad saneada, quiere individualizar su parte con relación al todo; es un proceso mediante el cual se ubican, determinan y particularizan los derechos amparados en Constancias Anotadas, asignándole una designación catastral propia y un Certificado de Titulo único.
Cuando una persona posee un terreno sin deslindar, su inmueble es una porción de terreno dentro de una parcela más grande perteneciente a varias personas, todos supuestamente con la misma designación catastral, pero sin ninguna seguridad de su ubicación. La Constancia Anotada es el documento emitido por el Registro de Títulos que, sin contar con designación catastral propia ni con un plano individual de mensura previamente aprobado, acredita la existencia de un derecho de propiedad sobre una porción de parcela.
Dada esta situación de inseguridad jurídica con el derecho de propiedad inmobiliaria, la ley 108-05 en su articulo 129, prohibió la expedición de Constancias Anotadas o Cartas Constancias de los inmuebles registrados, lo que fue matizado con la Resolución No. 517-2007, de fecha 22 de marzo del 2007, que entró en vigencia en vigencia el 4 de abril del año 2009, lo que indica que ya los Registradores de Títulos no realizan transferencias inmobiliarias sobre terrenos no deslindados, a menos que la carta constancia contenga la totalidad del terreno y no se encuentre en situación de intransferible por haber tenido una primera trasferencia.
El procedimiento de deslinde conlleva tres etapas básicas: técnica, judicial y registral, las que incluyen notificaciones de colindantes, ubicación exacta del inmueble, procedimiento ante la dirección de mensura correspondiente, revisión y/o aprobación, comparecencia de interesados ante tribunal de Jurisdicción Original competente, resolución u orden de registro, apelación si procede, cancelación de la carta constancia, y emisión del nuevo Certificado de Titulo Duplicado del Dueño con la nueva designación catastral otorgada por la Dirección Regional de Mensuras para el inmueble deslindado.
Con la implementación y aplicación de la ley inmobiliaria, los reglamentos y resoluciones especializados de todos los órganos de la jurisdicción inmobiliario, a través del deslinde logramos la seguridad jurídica de los derechos de las propiedades inmobiliarias, dado que como ya expresamos anteriormente este procedimiento es contradictorio en su etapa judicial ante el Tribunal de Jurisdicción Original correspondiente en relación a los demás copropietarios e interesados, así también logramos la ubicación exacta del inmueble con el uso del Sistema de Posicionamiento Global o G.P.S.
En el caso de los condominios, el artículo 107 del Reglamento de Registro de Títulos vigente, instituido por Resolución No. 2669-2009 de la Suprema Corte de Justicia, establece que solo se permitirá la constitución del régimen de condominio sobre un inmueble registrado, es decir sobre toda porción de terreno sobre la que existe un derecho de propiedad debidamente registrado en el Registro de Títulos correspondiente; y aclara más adelante en el párrafo 3, que cuando se pretenda someter al régimen de condominio un derecho amparado en una constancia anotada, éste debe estar previamente deslindado.
Recientemente, el Ministerio de Obras Publicas y Comunicaciones (MOPC), ha informado que no recibirá o aceptará proyectos que no tengan TITULOS DE PROPIEDAD DEFINITIVO, por lo que invalida las Cartas Constancias para los fines de emitir las licencias de construcción. Esto significa que no se podrá legalizar una edificación a través del organismo competente si la misma no está construida sobre un terreno previamente deslindado.
Como se puede ver, el deslinde no sólo es necesario como una garantía del derecho de propiedad inmobiliaria, sino que constituye un documento casi obligatorio e imprescindible para todos los procedimientos o transacciones relacionado a un inmueble.
José Gabriel de la Rosa Holguín
Es Ingeniero Civil, Tasador,
Asesor Inmobiliario
E-mail: jgrosah@gmail.com
